septembre 11, 2023
Chez Gestion privée Connor, Clark & Lunn, nous sommes fiers de faire évoluer notre plateforme de placements pour mieux répondre aux objectifs de nos clients. Lorsque des occasions se présentent sur le marché, nous cherchons à intégrer de nouvelles stratégies qui, selon nous, pourraient améliorer le rendement ou diversifier le risque. Les prêts hypothécaires commerciaux canadiens constituent le plus récent ajout à notre plateforme.
Une équipe expérimentée
Notre équipe de gestion des placements immobiliers a consacré beaucoup de temps à jeter les bases de la nouvelle stratégie hypothécaire. L’équipe comprenait déjà le processus de financement hypothécaire puisqu’elle a déjà été de l’autre côté de la table, ayant contracté de nombreux prêts dans le cadre de ses activités sur le marché des placements immobiliers. Après avoir longuement cherché la personne possédant les bonnes compétences qui s’intégrerait parfaitement, l’équipe a accueilli un investisseur chevronné en prêts hypothécaires commerciaux qui lui apportera l’expérience et l’expertise nécessaires pour investir dans ce marché.
Qu’est-ce qui nous différencie?
La philosophie de placement de notre équipe de gestion des placements immobiliers consiste à offrir une valeur ajoutée constante en se concentrant sur l’atteinte de son seuil de rendement avec le minimum de risque possible. Dans cette optique, l’équipe estime que les prêteurs hypothécaires commerciaux ne sont souvent pas aussi bien informés qu’ils devraient l’être à propos du marché. Parfois, ils ne connaissent pas bien les propriétés pour lesquelles ils consentent des prêts et ignorent les vérifications qui devraient être faites; par conséquent, il se peut qu’ils n’aient pas tous les renseignements nécessaires pour évaluer correctement certaines situations de prêt.
Conscients qu’il s’agit d’un problème à éviter, tous les membres de notre équipe de gestion des placements immobiliers – ceux qui travaillent sur les placements immobiliers et ceux qui travaillent sur les prêts hypothécaires commerciaux – collaborent étroitement et échangent constamment des informations. Ainsi, en matière de prêts, l’équipe possède les connaissances nécessaires du marché sous-jacent, tant dans le segment industriel que dans les segments des immeubles de bureaux, du commerce de détail et du logement. Elle peut également suivre le comportement des locataires et les activités de location. Toutes ces données sont complémentaires à la stratégie de prêts hypothécaires commerciaux de l’équipe et lui permettent de mieux évaluer les risques liés au capital et de déterminer comment les atténuer.
En pratique, cela signifie que l’équipe a été en mesure de refuser des occasions de prêt lorsqu’elle estimait que le marché n’en avait pas bien saisi la valeur, et qu’elle a été plus compétitive dans les moments où elle a vu la valeur plus clairement que le marché. L’équipe valorise cet avantage concurrentiel qui lui permet de réaliser ce qu’elle estime être des transactions de bonne qualité avec de meilleurs profils de risque et de rendement.
Les avantages à long terme des prêts hypothécaires commerciaux canadiens
Selon nous, une modeste position en prêts hypothécaires commerciaux sera bénéfique pour les clients, et ce, pour plusieurs raisons.
D’abord, notre équipe vise à tirer parti d’une prime d’illiquidité constante sur les prêts hypothécaires commerciaux du marché privé par rapport au crédit du marché public. Une prime d’illiquidité est un rendement supplémentaire pour compenser un placement (dans ce cas, un prêt) qui n’est pas facile à convertir en espèces dans un court délai.
Ensuite, contrairement aux obligations de sociétés où les investisseurs sont généralement en queue de peloton pour ce qui est du recouvrement si la société émettrice des obligations venait à éprouver des difficultés, les prêts hypothécaires commerciaux de notre équipe sont garantis par des biens immobiliers tangibles et souvent soutenus par un recours complet à des entités de taille importante, ce qui entraîne un surdimensionnement au titre des prêts. Soulignons que la stratégie de l’équipe ne vise qu’à accorder des prêts pour des actifs qui ont le potentiel de générer un revenu ou qui en génèrent un déjà. Par conséquent, l’équipe évite d’accorder des prêts pour des actifs comme des terrains nus en période d’évaluation incertaine, lesquels actifs pourraient avoir un potentiel de rendement apparemment intéressant, mais qui comporteront certainement un risque plus élevé de perte en capital si les valeurs fluctuent rapidement en défaveur du prêteur. De plus, l’équipe dispose de l’expertise immobilière nécessaire pour évaluer avec précision la valeur des biens et les flux de trésorerie futurs connexes qui garantissent les prêts hypothécaires, ce qui rend la stratégie attrayante du point de vue du risque.
Enfin, comme la stratégie de prêts hypothécaires commerciaux investit sur le marché privé et que ses placements sont garantis par des actifs réels, la volatilité peut être moindre. En plus de sa déconnexion des marchés publics, la stratégie possède des caractéristiques qui peuvent rehausser la diversification des placements en titres à revenu fixe de nos clients.
C’est le moment idéal d’investir dans ce volet
Au cours de la dernière année et demie, les taux de rendement ont considérablement augmenté pour tous les placements à revenu fixe. De plus, les banques ont réduit leurs activités de prêt en 2023, en raison du ralentissement de l’économie et des difficultés rencontrées par le secteur immobilier commercial. Pour notre équipe, cette conjoncture se traduit par une diminution de la concurrence dans l’octroi de prêts, ce qui devrait donner lieu à des taux de rendement élevés. La période actuelle donc est propice aux prêteurs dans ce segment. La stratégie de prêts hypothécaires commerciaux de notre équipe offre un rendement supérieur à 8,5 %, ce qui est intéressant par rapport au rendement de 4,6 % des obligations de catégorie investissement (données en date d’août 2023). De plus, notre équipe dispose d’un recours contre les autres actifs des sociétés lorsqu’elle accorde des prêts, ce qui réduit le risque, et elle a concentré ses investissements dans les segments industriels et du logement collectif, lesquels peuvent bien se comporter face à une certaine incertitude économique.
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